Fugtige kældre i København: Det synlige problem er ikke altid det egentlige problem

Denne artikel er sponsoreret af MMAKE A/S

Afskallet maling, mørke skjolder, saltudtræk eller den karakteristiske lugt af en fugtig kælder er velkendte fænomener i mange ældre københavnske ejendomme. Men selv om symptomerne kan ligne hinanden fra ejendom til ejendom, kan årsagerne være vidt forskellige.

Fugten kan komme gennem kældervæggen fra den omkringliggende jord. Den kan trække op gennem murværk og fundament. Den kan hænge sammen med kældergulvet, utætte afløbsledninger eller forhold omkring terræn og lyskasser. Ventilation og temperatur kan samtidig være med til at afgøre, hvor fugtig kælderen opleves.

For en andels- eller ejerforening er den vigtigste opgave derfor ikke nødvendigvis at få kælderen gjort pæn hurtigst muligt. Først skal man forstå, hvorfor den er fugtig.

Fugt er relativt nemt at konstatere. Årsagen kan være betydeligt vanskeligere at fastslå.

Det er en vigtig forskel, fordi forskellige fugtkilder kræver forskellige løsninger.

I mange ældre københavnske etageejendomme er kældrene opført efter helt andre byggetekniske principper end moderne kældre. Murværk, fundamenter og gulve kan være udført uden de fugtspærrer og konstruktioner, man ville anvende i dag, eller eksisterende fugtspærrer kan efter mange år have mistet en del af deres funktion.

Fugt kan f.eks. bevæge sig op gennem porerne i murværket ved kapillarsugning. Andre steder trænger fugten ind gennem en kælderydervæg mod jord. Og i nogle ejendomme er problemet en kombination af flere forhold.

“Når vi undersøger en fugtig kælder, er det ikke nok at konstatere, at væggen er våd. Vi skal finde ud af, om fugten kommer fra jorden, gennem konstruktionen, fra kloakken eller skyldes flere forhold på én gang. Ellers risikerer man at bruge mange penge på en løsning, der kun behandler symptomet,” siger Jan Crone Foster, direktør, bygningskonstruktør og tømrer hos MMAKE.

Flere fugtkilder kan være i spil samtidig

Det er sjældent hensigtsmæssigt at betragte en fugtig kældervæg isoleret.

Ved en byggeteknisk vurdering kan det blandt andet være relevant at undersøge:

• kældervægge og fundament
• kældergulvets opbygning og tilstand
• terrænet omkring ejendommen
• lyskasser og kældertrapper
• afløb og kloakledninger
• ventilation og opvarmning
• tegn på opstigende fugt i murværk eller fundament
• fugtniveauer forskellige steder i konstruktionen.

Hvis fugten f.eks. primært kommer op gennem murværket, løser det ikke nødvendigvis problemet at behandle kældervæggen udvendigt. Hvis en utæt kloakledning tilfører vand til jorden tæt ved fundamentet, bør den potentielle kilde også undersøges. Og hvis problemet hovedsageligt er kondens og utilstrækkelig ventilation, kan løsningen igen være en anden.

Det er netop årsagen til, at en enkelt fugtmåling heller ikke nødvendigvis giver svaret. Målingen skal vurderes sammen med konstruktionen, materialerne, bygningens alder og de øvrige observationer på stedet.

Omfangsdræn er en af de løsninger, mange forbinder med fugtige kældre.

Og i den rigtige situation kan et omfangsdræn være relevant. Men det er ikke en universalløsning.

Behovet afhænger blandt andet af, hvor fugten kommer fra, hvordan kældervæggene og fundamentet er konstrueret, og hvilke jord- og vandforhold der findes omkring bygningen.

Det samme gælder andre løsninger som fugtspærrer, nye kældergulve, ændret ventilation eller forskellige former for overfladebehandling.

Hvis man vælger løsningen først og undersøger problemet bagefter, risikerer foreningen både at bruge penge unødigt og stadig stå med en fugtig kælder.

Det kan også være fristende blot at pudse eller male en grim kældervæg. Det kan forbedre udseendet i en periode, men hvis fugtbelastningen fortsætter bag overfladen, er det ikke nødvendigvis en løsning på det underliggende problem.

En fugtig kælder er ikke nødvendigvis ensbetydende med, at ejendommen står over for en omfattende renovering.

Kældre i ældre ejendomme skal også vurderes ud fra, hvordan de er bygget, og hvad de bliver brugt til.

Men fugt bør tages alvorligt, hvis den begynder at påvirke andre bygningsdele.

I ældre københavnske etageejendomme kan etageadskillelsen mellem kælder og stue f.eks. indeholde træbjælker og ståldele, som kan være følsomme over for længerevarende fugtpåvirkning. Her er situationen en anden end et overfladisk fugtskjold på en kældervæg.

Tegn på nedbrudt træværk, rust, svamp eller fugt, der når op omkring bjælkeender og andre konstruktive dele, kan derfor gøre nærmere undersøgelser nødvendige.

Det er også relevant, hvordan kælderen anvendes. Kravene til et kælderrum, hvor der står cykler, er ikke nødvendigvis de samme som til rum, hvor beboerne opbevarer møbler, tøj og andre fugtfølsomme ting.

Kloakken er en af de dele af ejendommen, beboerne sjældent tænker over, så længe den fungerer.

Men gamle eller beskadigede afløbsledninger kan være relevante, når årsagen til et fugtproblem skal findes.

Utætheder kan tilføre vand til jorden omkring eller under bygningen, og derfor kan en TV-inspektion af kloakken i nogle tilfælde være en nødvendig del af undersøgelsen.

Det betyder ikke, at en fugtig kælder automatisk skyldes kloakken. Pointen er netop, at potentielle fugtkilder bør undersøges systematisk frem for at blive antaget på forhånd.

Det samme princip gælder for resten af bygningen.

Fugtproblemer viser også, hvorfor det giver mening at betragte ejendommen som en helhed.

En boligforening kan samtidig stå med et ældre tag, vinduer med begrænset restlevetid, kommende facadearbejder, slidte installationer og fugt i kælderen. Bestyrelsen skal derfor ikke blot vide, hvilke arbejder der kan være nødvendige, men også hvornår de bør udføres og i hvilken rækkefølge.

Her kan en professionel vedligeholdelsesplan fungere som det samlede overblik.

Ved en teknisk gennemgang kan tegn på fugt registreres sammen med ejendommens øvrige bygningsdele. Hvis årsagen ikke kan fastslås ved den almindelige gennemgang, kan planen pege på behovet for en mere detaljeret fugtanalyse eller andre undersøgelser.

Det er en vigtig funktion.

En vedligeholdelsesplan skal ikke nødvendigvis kunne levere det endelige svar på alle tekniske spørgsmål. Den skal også kunne identificere de steder, hvor der mangler viden, før bestyrelsen kan træffe den rigtige beslutning.

På den måde kan et begyndende problem blive undersøgt og indarbejdet i den langsigtede økonomiske planlægning, før det udvikler sig til en akut sag.

For en bestyrelse kan det være frustrerende at få beskeden om, at der skal bruges penge på undersøgelser, før nogen kan fortælle præcis, hvad en renovering vil koste.

Men ved fugtproblemer er rækkefølgen vigtig.

Den billigste løsning er ikke nødvendigvis den med den laveste tilbudspris. Hvis løsningen ikke adresserer den egentlige fugtkilde, kan foreningen ende med både at betale for arbejdet og skulle løse problemet igen senere.

Derfor begynder den gode fugtsikring med noget mindre spektakulært end et omfangsdræn eller en ny kældervæg: med at finde årsagen.

Først derefter giver det mening at beslutte, om den rigtige indsats er fugtsikring, kloakrenovering, ventilation, ændringer omkring terræn, en konstruktiv løsning – eller en kombination af flere tiltag.

Denne artikel er sponsoreret af MMAKE A/S