Tagrenovering af etageejendomme i København: Sådan bruger Jels Huse værdien i uudnyttede lofter

Denne artikel er sponsoreret af Pilanto Aps

Et slidt tag kan blive en stor økonomisk udfordring for en ejer- eller andelsforening. Men i mange københavnske etageejendomme ligger der samtidig en potentiel værdi lige under taget. Jels Huse har siden 1995 arbejdet med at omdanne uudnyttede lofter til nye boliger og bruge værdien i projektet til at finansiere renoveringer af den eksisterende ejendom.

Når taget på en større etageejendom skal renoveres, er det sjældent en lille beslutning. Arbejdet foregår i højden, konstruktionen kan være kompleks, og mange beboere skal kunne fortsætte deres hverdag, mens byggeriet står på. For en ejer- eller andelsforening kommer der samtidig et helt centralt spørgsmål: Hvor skal pengene komme fra?

For Jels Huse er svaret i nogle ejendomme at se på hele bygningen i stedet for kun på taget. Hvis tagetagen består af et uudnyttet loftrum eller et tørreloft, kan arealet have en værdi, som kan realiseres ved at udvikle nye taglejligheder. Den værdi kan derefter være med til at betale for tagrenoveringen og i visse projekter også andre forbedringer af ejendommen.

Et uudnyttet loft kan være en del af finansieringen

I mange ældre københavnske etageejendomme blev loftet oprindeligt brugt til opbevaring, tørring af tøj eller andre fælles formål. I dag kan de samme kvadratmeter have en helt anden værdi, hvis loftets konstruktion, højde, adgangsforhold og myndighedskrav gør det muligt at indrette boliger.

Jels Huse arbejder netop med denne model. Først vurderes ejendommen og loftets muligheder. Hvis projektet kan hænge sammen teknisk og økonomisk, kan nye boliger i tagetagen skabe den værdi, der helt eller delvist finansierer tagrenovering af etageejendomme i København og eventuelt andre ønskede forbedringer.

Det betyder ikke, at ethvert loft kan omdannes til lejligheder. Der skal blandt andet være styr på konstruktion, brandforhold, dagslys, adgang, installationer, byggetilladelse og den samlede økonomi. Derfor begynder processen med en vurdering af, om ejendommen overhovedet egner sig til modellen.

Når den gør, kan foreningen undgå at se et stort tagprojekt som en isoleret udgift. I stedet bliver loft, tag og ejendommens øvrige vedligeholdelse tænkt sammen i ét samlet projekt.

Det er mere end bare et nyt tag

En tagrenovering på en beboet etageejendom adskiller sig markant fra en almindelig byggeopgave. Der skal planlægges omkring beboere, stillads, adgangsveje, materialer og sikkerhed. Samtidig skal arkitekter, ingeniører, myndigheder og forskellige håndværksfag spille sammen.

Hvis der samtidig etableres nye boliger i tagetagen, bliver koordineringen endnu vigtigere. Tag, isolering, vinduer, installationer, brandsikring og de nye lejligheder hænger sammen, og beslutninger ét sted i projektet kan få konsekvenser et andet sted.

Jels Huse fungerer som totalentreprenør på denne type projekter og står for at samle de forskellige dele. Virksomheden beskriver blandt andet ugentlige byggemøder og løbende information til beboerne som en del af arbejdsformen. Det er netop den praktiske koordinering, der kan være afgørende for, at et langt byggeforløb bliver håndterbart for en forening.

“Ja, vi bruger sønderjysk arbejdskraft”

Når Jels Huse møder bestyrelser i København, får medejer og tømrermester Torben Møller Jensen jævnligt spørgsmål om, hvem der rent faktisk skal udføre arbejdet. Det er forståeligt. På projekter til mange millioner kroner vil en forening gerne vide, hvem der får ansvaret for ejendommen i de måneder, byggeriet står på.

Et af spørgsmålene går nogle gange på, om virksomheden bruger udenlandsk arbejdskraft. Her svarer Torben med et glimt i øjet: “Ja, vi bruger sønderjysk arbejdskraft.”

Joken handler selvfølgelig om afstanden fra Jels i Sønderjylland til København. Men bag den ligger en mere alvorlig pointe: Jels Huse foretrækker at arbejde med faste teams og underentreprenører, som virksomheden kender, og som har erfaring med den type opgaver, de bliver sat til.

For Torben er nationalitet ikke pointen. Det afgørende er faglighed, kommunikation og tillid. Når et projekt involverer en beboet etageejendom, en ny tagetage og mange forskellige fag, skal de involverede kunne samarbejde tæt og vide, hvad der forventes af dem.

Mere end 30 års erfaring med loftprojekter

Jels Huse blev grundlagt i 1992. I 1995 ombyggede virksomheden sin første tagetage til lejligheder, og siden har denne særlige kombination af loftudvikling og renovering af etageejendomme været en central del af forretningen.

Det giver en erfaring, som er svær at opnå gennem enkelte projekter. Hvert loft og hver ejendom er forskellig, men mange af de samme spørgsmål går igen: Kan loftet udnyttes? Hvad vil myndighederne kræve? Hvordan påvirkes de eksisterende beboere? Hvilke arbejder giver mening at udføre samtidig? Og vigtigst: Kan den samlede økonomi hænge sammen?

Det er også derfor, Jels Huse anbefaler, at en forening får mulighederne vurderet, før den låser sig fast på én finansieringsmodel eller sætter en stor tagrenovering i gang som et selvstændigt projekt.

Foreningen skal stadig have sine egne rådgivere

Selv om Jels Huse kan stå for det samlede bygge- og udviklingsprojekt, er det en stor beslutning for en ejer- eller andelsforening at frasælge eller på anden måde disponere over fælles loftsarealer. Derfor bør foreningen have sine egne rådgivere omkring aftaler og byggeri.

Det giver bestyrelsen og medlemmerne et selvstændigt grundlag for at vurdere både økonomi, jura og det færdige projekt. Først derefter kan der træffes en beslutning om, hvorvidt værdien i loftet skal bruges til at finansiere tag, vinduer, facade eller andre arbejder.

Start med at finde ud af, hvad loftet er værd

For en københavnsk ejer- eller andelsforening med et slidt tag og et uudnyttet loft er første skridt derfor ikke nødvendigvis at indhente et traditionelt tilbud på et nyt tag. Det kan være mindst lige så relevant at få undersøgt, hvad tagetagen kan bruges til, og hvilken værdi den kan tilføre projektet.

Nogle ejendomme vil ikke kunne bruge modellen. Andre kan stå med et aktiv over hovedet, der ændrer hele regnestykket for den kommende renovering.

Det er netop i det spændingsfelt, Jels Huse har specialiseret sig: at se det uudnyttede loft og den nødvendige renovering som to sider af det samme projekt.

Denne artikel er sponsoreret af Pilanto Aps